Précarisation de l’habitat au Cameroun

Dans les années 1960-1970, c’était le rêve, alors accessible, des Camerounais de la petite classe moyenne : une maisonnette blanche de plain-pied aux volets bleus, verts ou marron, un jardinet privatif, des aires de jeu et terrains de sport aux alentours, le tout pour quelque 14 000 F CFA (21 euros) par mois, quand le salaire moyen était de 25 000 F CFA. Un âge d’or pour le logement social. Mais la crise des années 1980 a fait son œuvre et l’État s’en est désengagé, gelant ses investissements pendant deux longues décennies. Or, depuis cinq ans – miracle -, le gouvernement a décidé de remettre la construction de logements « pour tous » au rang de ses priorités. 

Objectif : juguler la prolifération de l’habitat précaire et permettre aux citadins, dont le nombre a crû de 274 % depuis 1960 (au rythme moyen de + 5,3 % par an), de se loger décemment d’ici à 2020. Un délai très court, sachant qu’il s’agit de combler un vertigineux déficit d’au moins 1 million de logements, selon les estimations du ministère de l’Habitat et du Développement urbain. Pour répondre aux besoins, il faudrait construire quelque 70 000 unités par an au cours des vingt prochaines années. 

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Déforestation

Le gouvernement a lancé en 2009 un programme de construction de 10 000 logements et d’aménagement de 50 000 parcelles constructibles, avec pour maître d’œuvre et d’ouvrage la Société immobilière du Cameroun (SIC). Résultat, à Olembe, à l’entrée nord de Yaoundé (et à cinq minutes du palais présidentiel), tracteurs, grues et bétonneuses s’activent à la construction de 65 immeubles, qui comprendront 1 300 logements (sur les 4 500 prévus dans la capitale). Même spectacle à Mbanga-Bakoko, à l’entrée sud de Douala, où 72 immeubles, soit 1 175 appartements (là encore sur 4 500 prévus), sortent de terre.

Généralement situés en périphérie des villes sur des terrains obtenus au prix d’une importante déforestation, les lotissements doivent être pourvus de nouvelles voies de circulation, d’espaces verts, ainsi que d’écoles. La principale caractéristique de ces programmes est la taille des appartements : de 94 à 400 m2, là où 50 m2 auraient suffi. Ce qui, selon l’un des opérateurs impliqués, montre qu’on est encore très loin de la vocation sociale première du projet. La gageure est en effet de parvenir à proposer des logements véritablement accessibles à tous, y compris aux plus démunis. Or qui dit grande surface dit prix de vente plus élevé. Un appartement de 4 pièces (salon, cuisine, 3 chambres) est par exemple proposé entre 23 et 43 millions de F CFA… Le risque est donc que ces logements « sociaux » ne puissent être achetés que par les plus aisés, pour être ensuite loués au prix fort aux familles modestes.

Des appartements de 94 à 400m2 mis en vente à 35 000 euros minimum : inabordables !

« Sites tests »

Rapportés au pouvoir d’achat moyen, les coûts de ces appartements sont d’ailleurs tellement prohibitifs que certains constructeurs préfèrent considérer Olembe et Mbanga-Bakoko comme des « sites tests » pour les prochains programmes, prévus notamment dans les villes industrielles de Limbé, Édéa et Kribi, concernées comme toutes les grandes villes du pays. Selon eux, mieux vaudrait s’en tenir à des logements de 50 m2, vendus 7 millions de F CFA, quitte à étendre davantage les villes nouvelles en cours de construction. 

Le Crédit foncier du Cameroun (CFC, institution publique), qui finance la construction de logements et octroie des prêts pour leur acquisition, est prêt à aménager ses taux pour les faire passer de 10 % à 5 % et rendre le crédit plus accessible. L’État devra lui aussi faire quelques concessions, notamment en mettant gratuitement à disposition les terrains aménagés par la Mission d’aménagement et d’équipement des terrains urbains et ruraux (Maetur) pour les programmes immobiliers.