Cotonou se réinvente (1/5) : le grand boom immobilier
Le gouvernement s’est engagé à construire 20 000 appartements et villas accessibles en location-vente, dont 12 000 à Abomey-Calavi, dans l’agglomération.
Cité sécurisée dans le quartier de Cadjehoun. © Jacques Torregano pour JA
Cotonou se réinvente : cinq projets qui changent la ville
Nouveaux quartiers, modernisation des équipements et des services, sécurisation du front de mer… Nombre de chantiers ont profondément transformé Cotonou.
Aujourd’hui, plus de la moitié des 12,5 millions de Béninois sont des citadins, et les villes accusent un cruel déficit d’habitations. Ces dix dernières années, l’État a construit 2 000 logements économiques… une offre largement insuffisante au regard d’un besoin estimé à 320 000 unités.
Pour y remédier, le gouvernement de Patrice Talon a engagé dans le cadre du programme d’actions du gouvernement (PAG) un Projet qui vise à construire 20 000 logements dans les principales villes du pays, dont quatre situées dans l’agglomération du Grand-Cotonou : Abomey-Calavi, Cotonou, Ouidah et Porto-Novo. De quoi répondre à la croissance démographique et pallier la pénurie, mais pas seulement.
À l’horizon 2021, l’objectif est de permettre à 150 000 Béninois de bénéficier d’« un habitat nouveau dans des villes rénovées ». Les travaux de la première phase de construction concernent trois communes : la capitale, Porto-Novo ; la métropole du Nord, Parakou ; et la « ville-dortoir » de Cotonou, Abomey-Calavi, où 12 000 unités sont en cours d’édification, sur une superficie totale de 235 hectares, pour un investissement de plus de 100 milliards de F CFA (environ 152,5 millions d’euros). Les premières unités seront livrées en mars 2021.
Qualité, confort et mixité
Plusieurs types de logement sont proposés : des ensembles collectifs répartis en immeubles de type R + 2 et R + 3, ainsi que des habitats individuels de type villas basses, de plain-pied. Préalablement aux chantiers des programmes de logement proprement dits, sont réalisés les travaux de viabilisation des terrains, comprenant l’aménagement des réseaux d’adduction d’eau potable, d’électricité et de fibre optique, la construction et le bitumage des rues, etc.
Ce programme d’habitat en cours à Abomey-Calavi est un projet urbain ambitieux dans sa conception, qui attache une importance à la qualité architecturale et veille à ce que ces habitations soient entourées de services administratifs et d’équipements commerciaux, culturels, associatifs, éducatifs, religieux, de sécurité et de loisirs. Pour ne pas créer de énièmes cités-dortoirs, mais, au contraire, donner naissance à de nouveaux quartiers, bien vivants et fonctionnels.
José Tonato, ministre du Cadre de vie et du Développement durable au Bénin, en 2020. © E. AHOUNOU/AID pour JA
La planification des constructions privilégie le confort des déplacements des piétons, tout en assurant la fluidité
Par ailleurs, une attention particulière est apportée à l’aménagement des espaces publics et des espaces verts, pensés pour favoriser le « bien-vivre-ensemble », comme le souligne l’urbaniste José Tonato, ministre du Cadre de vie et du Développement durable : « La planification des constructions privilégie le confort des déplacements des piétons, tout en assurant la fluidité des circulations et des transports. Entre les logements, les bâtiments et équipements, de grands espaces de respiration ont vocation à accueillir tous les publics, dans une diversité propice aux rencontres et au partage. »
Ainsi, à chaque site du programme correspond un projet d’aménagement paysager, reposant sur la plantation d’une végétation adaptée au sol et au climat, qui va venir former une trame verte, intégrant des cheminements pour piétons, aux abords des axes de circulation.
Modèle opérationnel
Pour financer son programme, le gouvernement a mobilisé des fonds auprès de différents partenaires. La Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS) a déboursé 90 milliards de F CFA pour la construction de 3 175 logements.
Quatre accords de prêt de la Banque ouest-africaine de développement, d’un montant total de 70 milliards de F CFA, ont été affectés aux opérations de viabilisation et de construction de 3 035 logements. Un prêt de la Banque islamique de développement (BID), d’un montant de 40,7 milliards de F CFA, doit permettre la construction de 2 145 autres logements.
Les ressources ainsi mobilisées par le gouvernement sont rétrocédées à la Société immobilière et d’aménagement urbain (Simau), qui lève également des fonds sur le marché financier pour mettre en œuvre le programme. La société d’économie mixte a pour mission d’assurer la construction des 20 000 logements, de les commercialiser et de gérer les nouveaux lotissements.
Accession à la propriété
Le mode principal de commercialisation est la « location avec accession à la propriété », qui permet de devenir propriétaire en payant le montant d’un loyer sur une durée maximale de dix-sept ans.
La location-vente est adossée à une garantie de remboursement émise par une banque ou une compagnie d’assurances pour le compte de l’acquéreur ayant rempli les conditions requises par celle-ci, contre une rémunération de 0,5 % par an (la banque ou la compagnie d’assurances émettrice de la garantie se substituant à l’acquéreur en cas de défaillance de celui-ci).
Le financement du programme sera amorti par la Simau grâce aux paiements périodiques des acquéreurs. Le coût de cession de ces appartements et villas varie de 17 millions à 45 millions de F CFA en fonction de la superficie et du type de bien. Selon les responsables de la Simau, « un dispositif a été mis en place pour la gestion de la copropriété », et les conditions sont créées pour que les constructions se projettent « dans les usages du présent et du futur », avec des possibilités d’évolution dans certaines de leurs fonctions.
