Eko Atlantic : le plus grand projet immobilier africain voit arriver ses premiers occupants

Il ne s’agissait au départ que de construire une digue pour protéger Lagos de l’érosion. C’est aujourd’hui le plus grand projet immobilier d’Afrique, dont la valeur se chiffre à plusieurs dizaines de milliards de dollars.

Après avoir connu, l’an passé, la tempête de la crise nigériane, qui a ralenti le chantier, le quartier d’affaires d’Eko Atlantic, dont le premier coup de pioche remonte à 2008, reprend vie, voit revenir investisseurs, développeurs, et arriver ses premiers occupants. Jusqu’à un millier d’employés du groupe Chagoury, initiateur du projet et concessionnaire pour quatre-vingt-dix ans, sont actuellement à pied d’œuvre pour la construction de ce quartier édifié sur l’océan.

Présenté par ses promoteurs comme « le Singapour ou le Manhattan de l’Afrique », il pourra accueillir à terme 300 000 habitants. Un pari sur l’avenir fondé sur les estimations de croissance économique et démographique du pays ainsi que sur la demande en logements et bureaux haut de gamme.

Ronald Chagoury Jr, vice-président de South Energyx, filiale du groupe familial chargée du projet, répond aux questions de JA.

Jeune Afrique : Le projet Eko Atlantic a été très affecté pendant deux ans par la crise nigériane au point que les chantiers ont fortement ralenti. La reprise observée en 2018 vous a-t-elle permis de surmonter ces difficultés ?

Ronald Chagoury Jr : Au pic de la crise — la plus importante de ces trente dernières années —, on avait ressenti un ralentissement du marché bien plus fort qu’en 2008. Cela a touché tous les investisseurs, y compris le groupe Chagoury. Le projet doit s’étendre sur trente ans, on en verra d’autres…

Aujourd’hui, la ville est officiellement née, et le premier immeuble de bureaux partiellement investi. Les premiers bâtiments résidentiels sont sortis de terre et accueillent des occupants. Nous avons construit 6,5 millions de m2 sur les dix hectares gagnés sur la mer.

La plupart des infrastructures des cinq premiers millions de m2 sont en place. Si moins de 10 % de la ville est occupée, 85 % à 90 % des terrains disponibles sur le marché sont vendus.

Cependant, le retour des investisseurs se confirme-t-il ?

En pleine phase de dévaluation, le marché s’était contracté, des clients avaient retardé leur achat, d’autres n’étaient plus prêts à investir. Nous sommes en train de reprendre contact avec eux. La plupart reviennent. Il n’est jamais très opportun d’investir en pleine dévaluation.

On note depuis huit mois dans le pays un grand retour des investisseurs, des entreprises, clients potentiels et institutionnels. Et Eko Atlantic attire beaucoup plus d’investisseurs étrangers qu’il y a cinq ans. L’environnement a été créé pour.

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À l’instar de Dubaï, nous sommes une zone économique spéciale avec un régime fiscal particulier. De quoi attirer les directions régionales des multinationales au Nigeria. Il n’y a aucune raison que les sièges sociaux soient autre part qu’à Eko Atlantic.

Ailleurs à Lagos, les bureaux sont actuellement éparpillés entre Victoria Island, où il n’y a plus beaucoup de terrains disponibles, et Ikoyi, qui n’est pas le lieu le plus adapté. Par ailleurs, Lagos, qui est à six heures d’avion de l’Europe et de l’Afrique du Sud, offre des vols directs vers les États-Unis et le Moyen-Orient.

Votre cible est principalement le marché nigérian. Cette clientèle n’a-t-elle pas été plus dure à toucher, compte tenu de la dévaluation du naira ?

Il y a des Nigérians du Nigeria qui achètent des appartements, mais c’est également le cas des Nigérians de l’étranger. Les bureaux attirent principalement des entreprises locales ainsi que quelques multinationales qui souhaitent acquérir un ou deux étages.

La population de Lagos va augmenter de 25 millions d’habitants dans les vingt années à venir, si 5 % de cette population a les moyens de s’acheter un appartement, ce sera déjà énorme

Certaines sociétés louent des appartements pour les expatriés. Comme notre zone franche travaille en dollars, cela a minimisé les risques et rassuré les investisseurs étrangers et nigérians, qui ont pu protéger leur placement. Cela nous a aussi protégés.

La crise ne vous a-t-elle pas obligé à redimensionner votre projet ?

Nous n’avons pas eu à repenser le projet, nous avons toujours dit que la ville était faite pour les classes moyennes et les hauts revenus. Le plan directeur n’a pas changé, même si l’on a dû optimiser techniquement certains points, cela n’a rien à voir avec l’état du marché.

Au Nigeria, le marché des revenus intermédiaires supérieurs est en pleine croissance depuis quinze ans et va progresser dans les quinze prochaines années. La population de Lagos va augmenter de 25 millions d’habitants dans les vingt années à venir, si 5 % de cette population a les moyens de s’acheter un appartement, ce sera déjà énorme.

On vous reproche de construire un ghetto de riches…

Ce sont des critiques faciles. Dès que l’on construit des bâtiments de taille haute ou moyenne, les coûts de construction augmentent. Cependant, cela ne veut pas dire qu’il n’existera pas de solutions plus accessibles. On prépare des immeubles avec des appartements en partage, des bureaux, des commerces… Il y aura de grands appartements de luxe et d’autres plus petits, les développeurs choisiront. On étudie une offre mixte entre bureaux et petits appartements. Avec les espaces de travail partagés, les start-up pourront avoir accès à des surfaces très haut de gamme. On pourra louer des bureaux à 100 dollars par mois. Nous invitons d’ailleurs les développeurs à fournir des offres accessibles. Le gros du marché sera constitué par les classes moyennes. Nous voulons une ville qui bouge nuit et jour. S’il n’y a que des bureaux d’un côté et des logements de l’autre, on finit par avoir des zones mortes.

Votre projet a été présenté comme le plus grand d’Afrique. A-t-il été facile d’attirer des financements privés ?

Des prêts ont été contractés localement et à l’étranger, mais la vente de terrains représente le cœur du business d’Eko Atlantic. Parfois, on lance le développement de projets pour encourager la construction. Ici, il s’agit d’un projet immobilier et d’infrastructures qui nécessite de s’inscrire dans une vision à très long terme. Le plus grand défi était au départ technique. Il fallait montrer au marché que le projet était réalisable, que ce n’était pas un éléphant blanc. Le projet a été financé à 100 % par des investissements privés, en l’occurrence ma famille, qui bénéficie d’un excellent historique auprès des banques. Leurs réponses furent positives dès le début.

Depuis la privatisation de son secteur électrique, le Nigeria souffre de coupures de courant. Comment comptez-vous devenir autonome dans la gestion de vos ressources en énergie et en eau ?

Étant donné que le Nigeria en est un très grand producteur, il apparaît logique que le gaz naturel devienne la source d’énergie d’Eko Atlantic. Quant aux nappes souterraines, elles se remplissent tellement qu’il y a assez d’eau pour répondre à la demande. Nous attendons encore avant de passer à l’étape de la désalinisation, car la technologie sera plus efficace et moins chère dans cinq ou dix ans, quand les capacités le justifieront. Plus on attend, mieux ce sera.

Vers la fin des transports publics ?

À Lagos, les conditions de circulation sont souvent chaotiques. Ronald Chagoury Jr, conscient de la nécessité de proposer des solutions efficaces aux habitants d’Eko Atlantic, réfléchit actuellement à un système de bus électriques qui circuleront autour de sa ville, mais compte aussi sur l’évolution technologique pour s’adapter à la demande. « Avec l’autopartage et le covoiturage, on peut avoir un transport très peu cher autour de la ville et assez personnalisé. Cela ne sera peut-être plus la peine d’avoir des transports publics car le coût du déplacement va diminuer avec l’électrique et les voitures autonomes », estime le promoteur.