Immobilier : le marocain Addoha sous pression
Alors que son cours chute toujours, le promoteur reste persuadé que ses activités sur le segment du moyen standing et à l’international finiront par payer.
Publié le 5 février 2019 Lecture : 4 minutes.
Addoha, leader marocain de l’immobilier, aurait pu espérer un meilleur début d’année. Le 4 janvier, le groupe révèle qu’il a trouvé un accord avec l’État – dans le cadre du contrôle fiscal subi l’an passé – et qu’il va payer un redressement de 126 millions de dirhams (11,5 millions d’euros).
Dans la foulée, ses dirigeants annoncent un chiffre d’affaires en forte baisse pour la deuxième année consécutive : environ 4,1 milliards de dirhams, loin des 7,1 milliards enregistrés en 2016. Assez de mauvaises nouvelles pour que son action, cotée à Casablanca, reprenne la chute entamée en 2018 (– 48 % sur l’année) et lâche plus de 19 % en moins de trois semaines. Fin janvier, les investisseurs échangeaient l’action Addoha à moins de 14 dirhams. En dix ans, son cours aura été divisé par plus de 140.
Sa situation sur le marché est celle d’une entreprise qui vit de très grosses difficultés, or ce n’est pas le cas en matière d’exploitation, constate le directeur de FL Markets
L’entreprise se trouve dans une position paradoxale où sa capitalisation boursière – 4,5 milliards de dirhams – est plus de deux fois inférieure à ses fonds propres, qui dépassent les 12 milliards. « Sa situation sur le marché est celle d’une entreprise qui vit de très grosses difficultés, or ce n’est pas le cas en matière d’exploitation », constate Farid Mezouar, directeur de FL Markets, une plateforme d’analyses boursières et financières.
« Les investisseurs restent nostalgiques des périodes d’euphorie et de croissance passées. La panique gagne facilement quand les chiffres sont en baisse », regrette le directeur d’une banque d’affaires. Addoha n’est pas un cas isolé, Résidences Dar Saada et Alliances, les deux autres valeurs immobilières de la Bourse de Casablanca, ont, elles aussi, vu leurs cours très fortement chuter depuis 2018.
« Notre chiffre d’affaires a certes connu une baisse, mais nous ne sommes pas inquiets, car nos fondamentaux sont là, à l’image de notre endettement, qui est stabilisé », confirme Anas Berrada, directeur général du groupe Addoha.
Essoufflement du marché du logement social
Le patron assume la baisse des ventes. « Notre objectif est d’éviter d’alourdir le bilan avec des stocks invendus. Nous ne construisons que ce que nous vendons, pas plus, et nous ne ferons pas autrement », prévient-il. La feuille de route établie au début de 2018, baptisée « Priorité au cash 2020 », ne change pas.
« Tout le monde a compris que le marché du logement social s’est essoufflé et que les bonnes nouvelles viendront d’ailleurs, notamment du moyen standing, qui génère une marge bien plus forte », explique un banquier d’affaires. Le groupe présidé par Anas Sefrioui, troisième fortune du royaume, a été le premier à prendre ce virage stratégique et espère des retombées rapides.
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Plus de 250 000 logements construits en vingt ans
En 2018, l’accent a été mis sur l’acquisition d’une réserve foncière spécialement dédiée. « Pour ce segment, l’acheteur n’a pas envie d’être dans la périphérie des villes, donc les terrains sont rares et chers », nous explique Anas Berrada. Pour le moment, plus de 600 ha, répartis entre Casablanca, Marrakech, Oujda, Agadir et Tétouan, sur les 3 500 ha que détient Addoha en totalité, abriteront du moyen standing sous la marque Coralia. Les prix de vente commencent à 600 000 dirhams mais peuvent facilement dépasser le million de dirhams.
La marque Coralia devrait contribuer à hauteur de 14 % au chiffre d’affaires en 2020. Selon les connaisseurs du secteur, Addoha ne devrait pas générer plus de 500 millions de dirhams sur le segment du moyen standing en 2019. Cette contribution atteindrait jusqu’à 1 milliard pour l’exercice suivant. Les promoteurs, dont Addoha, sont en train de négocier avec l’État la possibilité de construire un plus grand nombre d’étages afin de rentabiliser plus rapidement le foncier et de maintenir des prix abordables.
« Nous avons cumulé une très grande expérience au Maroc en construisant plus de 250 000 logements depuis nos débuts. Cette expertise nous permet de réaliser de belles choses en dehors des frontières marocaines et en particulier au sud du Sahara », se félicite par ailleurs Anas Berrada, qui est aussi à la tête de la filiale ivoirienne, qui devrait peser 7 % dans les revenus du groupe l’année prochaine.
Nouveaux projets
Arrivée sur les rives de la lagune Ébrié en 2011, Addoha a eu besoin de temps pour adapter son offre. Les logements économiques y sont différents de ceux réalisés au Maroc avec des immeubles moins grands et des appartements plus spacieux. « Il a aussi fallu trouver les bons partenaires, capables de bien construire, à grande échelle », précise Anas Berrada.
En Côte d’Ivoire, vitrine du groupe en dehors du royaume, Addoha a convaincu huit banques locales de financer les acquisitions sur vingt-cinq ans, contre dix ans auparavant. À Abidjan, les 7 000 logements économiques de Lagoona City se vendent bien, et le projet est parmi les « top ventes » du groupe. À Koumassi, les 1 000 appartements sont entièrement vendus, et plus de la moitié a déjà été livrée. Un premier petit projet sera également remis cette année au Sénégal, et un autre en Guinée.
Selon nos informations, Addoha serait même tenté de se lancer sur le segment du moyen standing en Côte d’Ivoire. D’ici à deux ans, le chiffre d’affaires cumulé en provenance d’Afrique subsaharienne pourrait dépasser le milliard de dirhams.
Pas d’OPA en vue
Difficile de dire si certains investisseurs essaient de profiter de la baisse du cours pour monter au capital. La rumeur enfle, même si « aucun seuil n’a été franchi », précise l’analyste financier Farid Mezouar. Toute OPA est néanmoins exclue, tant qu’Anas Sefrioui contrôle seul 56,5 % du capital.
